SCI : Impôt sur les Sociétés et Location Meublée

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) louant exclusivement des biens immobiliers non meublés sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR), avec une imposition des revenus fonciers au nom des associés.

Cependant, une SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) dans deux cas :

1. Par choix volontaire (option pour l’IS)
2. Par obligation, en cas d’exercice d’une activité commerciale, notamment la location meublée

Il existe tout de même quelques exceptions 

Le seuil critique de 10 % pour la location meublée

Une SCI peut exercer une activité de location meublée accessoire sans basculer automatiquement à l’IS, tant que les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % du total des recettes.

Un arrêt récent a précisé que seules les recettes issues de l’activité de location meublée sont prises en compte pour ce seuil, excluant les revenus de location nue des années précédentes.

Tolérance administrative

L’administration fiscale applique une tolérance : une SCI ayant dépassé le seuil de 10 % peut éviter le passage à l’IS si la moyenne des recettes hors taxes de la location meublée, calculée sur l’année en cours et les trois années précédentes, reste inférieure à 10 % des recettes totales hors taxes. Cette mesure permet d’éviter un basculement brutal à l’IS en cas de dépassement temporaire.

Les conséquences du passage à l’IS

Si une SCI franchit durablement le seuil des 10 %, elle devient automatiquement soumise à l’IS, entraînant plusieurs conséquences :

• Taxation plus lourde : L’IS s’applique aux bénéfices de la SCI
• Imposition des revenus distribués : Les sommes perçues par les associés peuvent être requalifiées en revenus de capitaux mobiliers, soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux
• Risque de pénalités : En cas d’erreur ou d’omission de déclaration, une majoration de 40 % pour manquement délibéré peut être appliquée.

Recommandations pour éviter les pièges fiscaux

• Surveiller attentivement le seuil des 10 % pour éviter un passage automatique à l’IS.
• Vérifier l’application de la tolérance administrative en cas de dépassement ponctuel.
• Planifier l’impact fiscal avant d’ajouter une activité de location meublée
• Anticiper les obligations déclaratives pour éviter les redressements

En conclusion, la gestion d’une SCI à l’IR pratiquant la location meublée nécessite une anticipation rigoureuse pour éviter les conséquences fiscales lourdes d’un passage à l’IS.

Une structuration adéquate et un suivi précis sont essentiels pour optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier dans ce cadre.